お知恵をお貸しください。

約２年前に不動産屋の仲介で農地転用可能な土地３００坪を売買契約し手付け50万円を支払いました。27円の認定も取得し順風満帆でした。
半年後に農地転用を終え残金を支払う予定でしたが、少し待って欲しいとの事で待っていましたがそのうちに１年経ってしまいました。流石に遅過ぎだろうと不動産屋を急かしたところようやく動き出して、農地転用に必要な書類を求められたので全て提出しました。しかしながら完璧な書類を出しているのに農地転用が進みません。
そして昨年夏ぐらいですが、JPEAから連絡がありました。重複案件につきみなし認定移行できませんとの事でした。
どういう事かと言うと、売主は私と売買契約を結び手付け金も受け取っていながら、土地を売るより自分で太陽光をした方が儲かると考えたようです。全くもって許し難い行為ですが、JPEA担当者の話では、権利強度の書類としては私の手付け金しか払っていない売買契約書より、売主が提出した権利強度の書類の方が正当だとみなしているようで、私に対して設備の廃止届を出すように促してきました。
当然ながら全く納得できないので、廃止届など出すわけはないですし、売主に対し怒りもあるのですが、今後の事を考えると穏便に解決したいと思います。

私の考えとしては、同一地番で２つの認定を出すことはできないので、私が廃止届を出さない限り売主は認定を取得できないだろうということ。売主も認定が取得できず太陽光ができないとなると、ほとんど価値のない土地なので契約通り売ってくれるだろうということ。このように考えてはいますが、やはり不安です。よい知恵がありましたら教えて下さい。

2018/1/24 23:00  [1092-4534]   

どのような売買契約書なのかもわからないですが、
通常契約を破棄する場合は、
売主は手付倍返し（受け取った50万+50万）を支払えば契約は解除出来たように思います。

太陽光の認定に関しては分かりませんが、
27円時代は特に土地の謄本を付ける必要はなかったように思いますが、
登記していない以上やはり現在の有効な所有者はまだ売主だと思うので、そのような対応になるのかもしれません。

売主を説得しても無理な場合、ちょっと厳しいような気もします。
ややこしそうなのでどうしてもという事であれば弁護士に相談されてはどうでしょうか？

2018/1/25 22:59  [1092-4536]   

私も色々調べたのですが、手付け金の倍返しで契約を解除できるのは一定の期間までであって、それを過ぎると解除できず契約の不履行となります。ですから法的には私の方が強いのですが、JPEAはマニュアル通りの対応しかしません。どちらの権利強度が強いかになります。権利強度の書類とはコピペしますと、

１ 土地全部事項証明書（法務局発行・３か月内）
２．印鑑証明書：（土地地権者の印鑑証明書　３か月内）
３．土地貸借契約書・土地売買契約書・譲渡証明書等
　　※土地地権者と設置者が同一の場合３の契約書等は不要です。

この３点になります。2は売主の印鑑証明書となりますし、３は売主は提出すらする必要がありません。法的にどうであるのか、契約を履行していないのはどちらなのかは関係無く、3点書類を揃えられるか否かのみを判断基準とすること。とマニュアルにでも書いてあるのではと思います。

特に知りたい事としては、私が認定の廃止届を出さない場合にどうなるのかということです。私が認定を守り切り、売主が認定を受けられずに時間が過ぎれば単価も下がるので諦めて売ってくれると期待しています。不動産屋情報では、もう少し待って欲しい、然るべき時が来たらJPEAへの申請は取り下げるとの事です。ですから、あと2、3ヶ月売主が認定を得られなければ素直に売ってくれる可能性が出てきます。
あと2、3ヶ月をしのぎきる知恵を貸してもらえればと思います。
よろしくお願いします。

2018/1/26 00:14  [1092-4537]   

すみません、知識が浅いので・・・。

もしもうされていたら無視して頂きたいのですが、
制度全般の0570-057-333で問い合わせてみるのはどうでしょうか？
JPEAでは対応できないような内容の場合、経産省に確認してくれると思います。
回答までには通常で2週間ほど必要だと言われた記憶があります。

経産省の回答を待って、それでも納得できないようでしたら
やはり弁護士に頼る方がいいように思います。

売主側がどのようにJPEA又は経産省に言っているかにもよるとは思いますが、
経産省側から一方的に認定を廃止する事は出来ないのではないかとも思います。
今回の事が当てはまるかどうかわからないですが、
経産省からの廃止の場合、聴聞が行われ、それでも改善しない場合は期限を設けて廃止出来る、
というような事を聞いた事があります。

お力にはなれそうにないです・・・。

2018/1/26 17:28  [1092-4538]   

この事案は、すでに売買契約が成立しているので、一方的に破棄されるのであれば相手側を契約不履行による損害賠償を求めて訴訟を起こせる気がします。しかし、この時点では不動産所有変更登記はできないという中途な状態ですね。

ここは、弁護士等に中に入ってもらい、「契約不履行で訴えると売り主には大きなペナルティーが科せられるので契約どおり売買してほしい。」と説得してもらってはどうでしょうか。

あくまで素人の考えです。法律の専門家に相談のうえ頑張ってください。

2018/2/4 16:45  [1092-4539]